Anfechtbarkeit binnen Monatsfrist: Der Verstoß gegen die Heizkostenverordnung führt nicht zu ihrer automatischen Unwirksamkeit

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft das geltende Recht nicht beachtet, kann es dafür Gründe geben. Doch was ist mit entsprechenden Beschlüssen? Sind sie nichtig oder nur (befristet) anfechtbar?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft mussten aufgrund der Teilungserklärung die Kosten für Wärme und Warmwasser auf Grundlage der gesetzlichen Bestimmungen ermittelt werden, also nach der Heizkostenverordnung. Als es schließlich Unstimmigkeiten gab, wurde auf einer Versammlung der Eigentümer beschlossen, einen Sachverständigen mit der Ermittlung bestimmter Kosten und zur Aufklärung zu beauftragen. Sofern sich durch dessen Gutachten keine neuen Erkenntnisse ergeben, sollte die Abrechnung nach der Wohnfläche erfolgen, also nicht nach den gesetzlichen Bestimmungen. Ein Eigentümer wurde durch die dann erfolgte Abrechnung auf Quadratmeterbasis besonders belastet. Dieser beantragte bei Gericht die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Der angefochtene Beschluss war aber nicht nichtig.

Zwar war der Beschluss nicht mit den Regeln der Heizkostenverordnung zu vereinbaren. Der Verstoß gegen § 7 Abs. 1 Satz 1 der Heizkostenverordnung hatte hier jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge, sondern lediglich die Anfechtbarkeit. Die hätte jedoch binnen einer bestimmten Frist erfolgen müssen. Und da diese Anfechtung nicht fristgerecht erklärt worden war, kam es nicht mehr drauf an, ob ein Anfechtungsrecht überhaupt bestanden hatte.

Hinweis: Ein Verstoß gegen die Heizkostenverordnung sorgt also lediglich für die Anfechtbarkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses, nicht aber für dessen automatische Unwirksamkeit. Eine Anfechtung ist binnen Monatsfrist zu erklären.

Quelle: BGH, Urt. v. 22.06.2018 – V ZR 193/17

Zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 12/2018)